Comptable pour l'immobilier et la location
Vous louez un ou plusieurs biens, en direct ou via une société, à des particuliers ou à des professionnels. Le régime fiscal change selon le locataire, l'usage du bien et la structure qui le détient. Un comptable du réseau Viseeon vous aide à déclarer juste et à choisir la bonne structure.
- Premier échange de 20 minutes offert en visio
Pourquoi la fiscalité immobilière belge est-elle si piégeuse ?
Un même loyer, des impositions très différentes
En personne physique, un logement loué à un particulier qui y habite n'est pas imposé comme un bureau loué à une entreprise. Dans le premier cas, l'impôt repose sur le revenu cadastral. Dans le second, sur le loyer réellement perçu. Se tromper de case dans la déclaration coûte cher ou expose à un redressement.
La location meublée mélange deux revenus
Quand un bien est loué meublé, une partie du loyer correspond au mobilier et suit un autre régime fiscal. Sans répartition dans le bail, l'administration applique une répartition forfaitaire, rarement à votre avantage.
Personne physique ou société : un choix difficile à défaire
Loger un bien dans une SRL change l'impôt sur les loyers, le financement, la transmission et le coût de sortie. Mettre un bien existant en société entraîne souvent des droits d'enregistrement. La décision se prend avant l'achat, pas après.
Location de courte durée et TVA
La location résidentielle classique est exemptée de TVA. Mais une location de courte durée avec services de type hôtelier peut devenir taxable et soumise à des règles régionales d'enregistrement. La frontière n'est pas toujours évidente.
Ce que votre comptable fait pour votre patrimoine
Déclaration des revenus immobiliers
Classement de chaque bien selon son usage et son locataire, report correct du revenu cadastral ou du loyer, déduction des intérêts d'emprunt lorsque c'est possible, répartition meublé et non meublé.
Structuration du patrimoine
Comparaison chiffrée entre détention en direct et en société, analyse des droits d'enregistrement, de l'avantage de toute nature si vous occupez un bien de la société, et de la transmission.
Société immobilière au quotidien
Comptabilité de la SRL, amortissements des bâtiments, suivi des loyers et des charges, précompte immobilier, TVA en cas de location professionnelle avec option, comptes annuels et impôt des sociétés.
Comment les loyers sont-ils imposés en Belgique ?
Pour un particulier qui détient ses biens en direct, la règle dépend surtout de l'usage par le locataire.
| Type de location | Base imposable à l'IPP (principe) |
|---|---|
| Logement loué à un particulier pour y habiter | Revenu cadastral indexé et majoré |
| Bien loué à une entreprise ou un indépendant pour son activité | Loyer réel, diminué d'un forfait de frais (avec un minimum lié au revenu cadastral) |
| Partie mobilier d'une location meublée | Revenu mobilier, selon la répartition prévue au bail |
Chiffres pour l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025) :
- Logement loué à un particulier : revenu cadastral × 2,2446 (coefficient d'indexation), majoré de 40 %.
- Location professionnelle : loyer réel moins un forfait de frais de 40 %. Ce forfait est plafonné aux 2/3 du revenu cadastral revalorisé (coefficient 5,63 pour les revenus 2025). Le montant imposable ne peut pas être inférieur au revenu cadastral indexé majoré de 40 %.
- Location meublée : sans répartition dans le bail, 40 % du loyer est considéré comme revenu mobilier. Après une déduction forfaitaire de 50 % de frais, ce montant est imposé à 30 %.
Pour les revenus 2026 (exercice 2027), le coefficient d'indexation passe à 2,3000 et le coefficient de revalorisation à 5,75.
Précompte immobilier. Il est dû chaque année par le propriétaire sur le revenu cadastral. Son taux dépend de la région et de la commune.
TVA. La location immobilière est en principe exemptée de TVA (article 44 du Code de la TVA). Ces opérations exemptées ne sont pas soumises à l'obligation de facture électronique structurée. Une option pour la TVA existe toutefois depuis le 1er janvier 2019. Elle se choisit d'un commun accord entre bailleur et locataire. Le locataire doit être assujetti et utiliser le bien pour son activité économique. Le bâtiment doit être une construction neuve ou avoir fait l'objet d'une rénovation importante entamée à partir du 1er octobre 2018 (condition qui ne s'applique pas aux entrepôts).
Bail. Le bail doit être enregistré. Les règles relatives au bail d'habitation, à la garantie locative et à l'enregistrement relèvent des régions.
Calendrier fiscal du propriétaire bailleur
Déclaration des revenus immobiliers, précompte immobilier, enregistrement des baux, comptes de la société immobilière : toutes les dates utiles sur une page.
Recevoir le guideComment déclarer un appartement loué à un particulier ?
En principe, vous déclarez le revenu cadastral du bien, et non le loyer perçu. Pour l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025), le revenu cadastral est multiplié par 2,2446, puis majoré de 40 %.
Et si je loue à une société ou à un indépendant ?
Si le locataire utilise le bien pour son activité professionnelle, vous êtes imposé sur le loyer réel, diminué d'un forfait de frais de 40 %. Ce forfait est plafonné aux 2/3 du revenu cadastral revalorisé (coefficient 5,63 pour les revenus 2025, 5,75 pour les revenus 2026). Le montant imposable ne peut pas descendre sous le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. La TVA reste en principe exemptée.
Dois-je émettre des factures électroniques pour mes loyers ?
En principe non. Les locations immobilières exemptées en vertu de l'article 44 du Code de la TVA ne sont pas soumises à l'obligation de facture électronique structurée. C'est différent si vous avez opté pour la TVA.
Faut-il créer une société pour investir dans l'immobilier ?
Pas systématiquement. La société peut être intéressante pour des biens loués à des professionnels ou pour réinvestir les loyers. Elle est souvent moins avantageuse pour du logement loué à des particuliers. Une simulation sur vos biens est indispensable.
Combien faut-il de capital pour créer une SRL immobilière ?
Aucun capital minimum n'est exigé pour une SRL, mais les fondateurs doivent prévoir un patrimoine initial suffisant et établir un plan financier. L'acte constitutif est passé devant notaire.
Je loue un studio meublé. Comment est imposé le mobilier ?
La partie du loyer qui correspond au mobilier est imposée comme un revenu mobilier. Prévoyez la répartition dans le bail. À défaut, 40 % du loyer est considéré comme revenu mobilier. Après une déduction forfaitaire de 50 % de frais, ce montant est imposé à 30 %.
La location de courte durée est-elle soumise à la TVA ?
Elle peut l'être si elle s'accompagne d'au moins un service de type hôtelier : accueil physique des hôtes, linge de maison ou petit-déjeuner quotidien. Depuis le 1er mars 2026, ces hébergements sont soumis à la TVA à 12 % (contre 6 % auparavant). Les régions imposent aussi un enregistrement ou une autorisation de l'hébergement touristique.
Puis-je déduire les intérêts de mon emprunt ?
Pour un bien donné en location, les intérêts d'emprunt peuvent en principe être déduits des revenus immobiliers de ce bien, dans certaines limites. Votre comptable vérifie ce qui s'applique à votre situation.
Qui paie le précompte immobilier ?
Le propriétaire, chaque année. Pour un bail de résidence principale, les trois régions interdisent de le mettre à charge du locataire : toute clause contraire est nulle. Pour un bail commercial, il peut être répercuté si le contrat le prévoit expressément.
Parlons de vos biens
Réservez un échange de 20 minutes en visio avec un comptable qui accompagne déjà des propriétaires bailleurs et des sociétés immobilières.