Boekhouder voor vastgoed en verhuur
U verhuurt een of meer panden, rechtstreeks of via een vennootschap, aan particulieren of aan professionelen. Het fiscale regime verschilt naargelang de huurder, het gebruik van het pand en de structuur die het bezit. Een boekhouder van het Viseeon-netwerk helpt u correct aan te geven en de juiste structuur te kiezen.
- Eerste gesprek van 20 minuten gratis via video
Waarom is de Belgische vastgoedfiscaliteit zo verraderlijk?
Dezelfde huur, zeer verschillende belasting
Als natuurlijk persoon wordt een woning die u aan een particulier verhuurt om er te wonen, niet belast als een kantoor dat u aan een bedrijf verhuurt. In het eerste geval is het kadastraal inkomen de basis. In het tweede de werkelijk ontvangen huur. Het verkeerde vakje aanvinken in de aangifte kost geld of leidt tot een herziening.
Gemeubileerde verhuur mengt twee soorten inkomsten
Wordt een pand gemeubileerd verhuurd, dan komt een deel van de huur overeen met het meubilair en volgt dat een ander fiscaal regime. Zonder verdeling in het huurcontract past de administratie een forfaitaire verdeling toe, zelden in uw voordeel.
Natuurlijk persoon of vennootschap: een keuze die moeilijk terug te draaien is
Een pand onderbrengen in een BV verandert de belasting op de huur, de financiering, de overdracht en de uitstapkost. Een bestaand pand in een vennootschap inbrengen leidt vaak tot registratierechten. U beslist vóór de aankoop, niet erna.
Kortetermijnverhuur en btw
Klassieke woningverhuur is vrijgesteld van btw. Maar kortetermijnverhuur met hotelachtige diensten kan belastbaar worden en onderworpen zijn aan gewestelijke registratieregels. De grens is niet altijd duidelijk.
Wat doet uw boekhouder voor uw vermogen?
Aangifte van uw vastgoedinkomsten
Indeling van elk pand volgens gebruik en huurder, correcte vermelding van het kadastraal inkomen of de huur, aftrek van de leningsintresten wanneer dat kan, verdeling gemeubileerd en niet-gemeubileerd.
Structurering van uw vermogen
Becijferde vergelijking tussen rechtstreeks bezit en bezit via een vennootschap, analyse van de registratierechten, van het voordeel van alle aard als u een pand van de vennootschap bewoont, en van de overdracht.
Vastgoedvennootschap in de praktijk
Boekhouding van de BV, afschrijvingen op gebouwen, opvolging van huur en lasten, onroerende voorheffing, btw bij professionele verhuur met optie, jaarrekening en vennootschapsbelasting.
Hoe worden huurinkomsten in België belast?
Voor een particulier die zijn panden rechtstreeks bezit, hangt de regel vooral af van het gebruik door de huurder.
| Type verhuur | Belastbare basis in de personenbelasting (principe) |
|---|---|
| Woning verhuurd aan een particulier om er te wonen | Geïndexeerd en verhoogd kadastraal inkomen |
| Pand verhuurd aan een bedrijf of zelfstandige voor zijn activiteit | Werkelijke huur, verminderd met een forfait voor kosten (met een minimum gekoppeld aan het kadastraal inkomen) |
| Meubilairgedeelte van een gemeubileerde verhuur | Roerend inkomen, volgens de verdeling in het huurcontract |
Cijfers voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025):
- Woning verhuurd aan een particulier: kadastraal inkomen × 2,2446 (indexatiecoëfficiënt), verhoogd met 40 %.
- Professionele verhuur: werkelijke huur min een forfait voor kosten van 40 %. Dat forfait is begrensd tot 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen (coëfficiënt 5,63 voor inkomsten 2025). Het belastbare bedrag mag niet lager zijn dan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
- Gemeubileerde verhuur: zonder verdeling in het huurcontract wordt 40 % van de huur als roerend inkomen beschouwd. Na een forfaitaire aftrek van 50 % kosten wordt dat bedrag belast aan 30 %.
Voor de inkomsten 2026 (aanslagjaar 2027) stijgt de indexatiecoëfficiënt naar 2,3000 en de herwaarderingscoëfficiënt naar 5,75.
Onroerende voorheffing. De eigenaar betaalt ze elk jaar op het kadastraal inkomen. Het tarief hangt af van het gewest en de gemeente.
Btw. Onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw (artikel 44 van het Btw-Wetboek). Die vrijgestelde handelingen vallen niet onder de verplichting tot gestructureerde elektronische facturatie. Sinds 1 januari 2019 bestaat wel een optie voor btw. Verhuurder en huurder kiezen ze in onderling overleg. De huurder moet btw-plichtig zijn en het pand voor zijn economische activiteit gebruiken. Het gebouw moet nieuwbouw zijn of het voorwerp hebben uitgemaakt van een ingrijpende renovatie die vanaf 1 oktober 2018 werd gestart (een voorwaarde die niet geldt voor magazijnen).
Huurovereenkomst. De huurovereenkomst moet worden geregistreerd. De regels over woninghuur, huurwaarborg en registratie zijn een gewestelijke bevoegdheid.
Fiscale kalender voor de verhuurder-eigenaar
Aangifte van vastgoedinkomsten, onroerende voorheffing, registratie van huurovereenkomsten, jaarrekening van de vastgoedvennootschap: alle nuttige data op één pagina.
De gids ontvangenHoe geef ik een appartement aan dat aan een particulier is verhuurd?
In principe geeft u het kadastraal inkomen van het pand aan, niet de ontvangen huur. Voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) wordt het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 2,2446 en daarna verhoogd met 40 %.
En als ik verhuur aan een vennootschap of zelfstandige?
Gebruikt de huurder het pand voor zijn beroepsactiviteit, dan wordt u belast op de werkelijke huur, verminderd met een forfait voor kosten van 40 %. Dat forfait is begrensd tot 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen (coëfficiënt 5,63 voor inkomsten 2025, 5,75 voor inkomsten 2026). Het belastbare bedrag mag niet lager zijn dan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. De btw blijft in principe vrijgesteld.
Moet ik elektronische facturen uitreiken voor mijn huur?
In principe niet. Onroerende verhuur die krachtens artikel 44 van het Btw-Wetboek is vrijgesteld, valt niet onder de verplichting tot gestructureerde elektronische facturatie. Dat is anders als u voor btw hebt geopteerd.
Moet ik een vennootschap oprichten om in vastgoed te investeren?
Niet systematisch. Een vennootschap kan interessant zijn voor panden die aan professionelen worden verhuurd of om huurinkomsten te herinvesteren. Voor woningen die aan particulieren worden verhuurd, is ze vaak minder voordelig. Een simulatie op uw panden is onmisbaar.
Hoeveel kapitaal heb ik nodig voor een vastgoed-BV?
Voor een BV is geen minimumkapitaal vereist, maar de oprichters moeten voorzien in voldoende startvermogen en een financieel plan opstellen. De oprichtingsakte wordt verleden voor een notaris.
Ik verhuur een gemeubileerde studio. Hoe wordt het meubilair belast?
Het deel van de huur dat overeenkomt met het meubilair, wordt belast als roerend inkomen. Voorzie de verdeling in het huurcontract. Zo niet, wordt 40 % van de huur als roerend inkomen beschouwd. Na een forfaitaire aftrek van 50 % kosten wordt dat bedrag belast aan 30 %.
Is kortetermijnverhuur onderworpen aan btw?
Dat kan, als er minstens één hotelachtige dienst bij hoort: fysiek onthaal van de gasten, huishoudlinnen of dagelijks ontbijt. Sinds 1 maart 2026 zijn die logies onderworpen aan btw tegen 12 % (voorheen 6 %). De gewesten leggen ook een registratie of vergunning voor toeristisch logies op.
Mag ik de intresten van mijn lening aftrekken?
Voor een verhuurd pand kunnen de leningsintresten in principe worden afgetrokken van de vastgoedinkomsten van dat pand, binnen bepaalde grenzen. Uw boekhouder controleert wat voor uw situatie geldt.
Wie betaalt de onroerende voorheffing?
De eigenaar, elk jaar. Bij een huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats verbieden de drie gewesten om ze ten laste van de huurder te leggen: elk strijdig beding is nietig. Bij een handelshuur kan ze worden doorgerekend als het contract dat uitdrukkelijk voorziet.
Laten we het over uw panden hebben
Boek een gesprek van 20 minuten via video met een boekhouder die al verhuurders-eigenaars en vastgoedvennootschappen begeleidt.